Inmigrantes esperan a las puertas del comedor social de la ONG “Yo Soy Tú”, ubicada en un barrio obrero de Málaga, el mayor comedor-dispensador social de Andalucía

Rafael Pampillón.- La población residente en España no deja de crecer. Según la Encuesta Continua de Población del Instituto Nacional de Estadística, publicada el jueves, el país alcanzó casi 49,7 millones de habitantes a 1 de abril de 2026, el máximo histórico. Solo en los últimos 12 meses, el aumento fue de más de 460.000 personas. En gran medida, por la población nacida en el extranjero, que ya representa más del 20 % del total de la población. La pregunta es inevitable: dónde va a vivir toda esta gente.

Durante décadas, España fue un país de propietarios. Comprar una vivienda no solo era lo habitual, sino casi una norma social. El alquiler quedaba relegado a una etapa pasajera (los años de estudiante u otras situaciones provisionales). Pero esa idea ha dejado de corresponderse con la realidad. Hoy, millones de personas viven en régimen de alquiler no por elección, sino por necesidad.

La combinación de altos precios de compra de vivienda, salarios estancados y mayores exigencias hipotecarias ha expulsado a buena parte de la población del mercado de propiedad. Por lo tanto, el alquiler ha pasado a ser la principal vía de acceso a la vivienda.

Sin embargo, este cambio no ha venido acompañado de una transformación equivalente en la oferta. Y ése es el verdadero problema. Cuando la demanda crece sin que lo haga la oferta —especialmente la oferta asequible—, el resultado es demoledor: alquileres al alza y grandes dificultades para encontrar casa.

El problema de fondo es que falta construcción sostenida de vivienda destinada al alquiler. Durante años, las políticas públicas han favorecido la compra, mediante incentivos fiscales y acceso al crédito, dejando el alquiler en un segundo plano. Como consecuencia, el parque de vivienda pública y privada en alquiler es muy reducido, en comparación con otros países europeos.

En España, se construye poco para alquilar, y lo que se construye no responde a los precios que pueden pagar los inquilinos. A esos precios la demanda es muy limitada. Es un círculo vicioso: viviendas caras que frenan la demanda y, a su vez, desincentivan nueva oferta.

En ese contexto, la colaboración de los Ayuntamientos con la iniciativa privada surge como una vía realista. Si el alquiler debe ser asequible, alguien tiene que asumir la diferencia. Y ahí es donde el Estado, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos deberían dar un paso al frente, facilitando suelo público a cambio de que los promotores generen vivienda asequible en alquiler. Para ello haría falta un marco jurídico estable, que garantice la rentabilidad a largo plazo del constructor sin que se traslade el coste al inquilino.

Faltan casas baratas

También hay elementos fiscales que influyen directamente en la oferta. Algunos impuestos encarecen procesos que son necesarios para poner vivienda en alquiler, desincentivando a los promotores.

Más allá de las soluciones concretas, el problema es de enfoque. Durante años, el debate se ha centrado en los síntomas sin abordar la causa principal: la falta de vivienda asequible.

Las consecuencias van mucho más allá del mercado inmobiliario. Afectan a la movilidad laboral, dificultando que las personas se trasladen donde hay empleo. Tienen impacto sobre la natalidad, al retrasar la formación de hogares. Y afectan a la cohesión social, ampliando la brecha entre quienes pueden acceder a una vivienda digna y quienes no.

En las grandes ciudades, la situación es especialmente crítica. La concentración de oportunidades laborales atrae población, pero la oferta de vivienda en alquiler no crece al mismo ritmo. El resultado es una presión constante sobre los precios y el desplazamiento de la población hacia zonas periféricas. Sin mejoras en el transporte ni planificación urbana, irse a vivir más lejos del trabajo tampoco es una buena solución.

Años de falta de planificación y decisiones a corto plazo han agravado el problema de la vivienda

Conviene desmontar una idea habitual: la cuestión de la vivienda no es solo un fallo de mercado o un problema regulatorio. Es una combinación de ambos, agravada por años de falta de planificación y decisiones a corto plazo.

La solución pasa por asumir que el alquiler no es una fase transitoria, sino un pilar estructural del modelo residencial. España necesita construir más vivienda orientada al alquiler, accesible y adaptada a la realidad social. Esto exige voluntad política, coordinación entre Administraciones y un compromiso real con el derecho a la vivienda.

*Rafael Pampillón Olmedo es profesor de la Universidad CEU-San Pablo y del IE Business School

Fuente: El Debate