Andalucía y la vivienda protegida: construir más exige bajar impuestos
Manuel Recio Abad.- Andalucía tiene que entrar de lleno en una nueva etapa de impulso a la vivienda protegida. Ahí está la solución. Después de años de inactividad , las administraciones vuelven a hablar de suelo, promociones a precios asequibles y de acceso a la vivienda como una prioridad política y social. Los demagogos hablan de la vivienda como un derecho en contra del concepto negocio, cuando en realidad el negocio lo hicieron ellos durante años con las recalificaciones de suelo a cambio de mordidas y corrupción municipal generalizada.
La necesidad de viviendas es evidente. Miles de jóvenes no pueden emanciparse, muchas familias destinan más de la mitad de sus ingresos al alquiler y acceder a una vivienda libre en ciudades como Sevilla o Málaga se ha convertido prácticamente en una misión imposible para amplias capas de la clase media.
La respuesta institucional pasa por aumentar drásticamente la oferta de vivienda subsidiada. Más promoción de suelo, más edificabilidad, simplificación urbanística y colaboración público-privada deberían formar parte de un nuevo discurso político alejado de discursos demagógicos y planteamientos imposibles.
Pero existe una cuestión de la que todavía se habla poco y que probablemente va ser decisiva y no es otra que
la enorme carga fiscal que soporta la vivienda protegida.
Resulta muy difícil explicar a la ciudadanía que una vivienda considerada social o asequible termine gravada con una infinita cadena de impuestos, tasas y costes administrativos que encarecen artificialmente su precio final. Esta es la contradicción del sistema.
España lleva años afirmando que la vivienda es un derecho esencial. Sin embargo, cada vivienda protegida soporta IVA, AJD, ICIO, tasas urbanísticas, costes notariales ,impuestos indirectos y múltiples cargas administrativas. Es decir, la propia Administración incrementa el precio de la vivienda que supuestamente debe abaratar.
El resultado es una contradicción evidente pues el comprador termina pagando impuestos sobre un bien que las propias instituciones califican como un bien esencial, protegido y de primera necesidad.
El problema no afecta únicamente al comprador final. También golpea directamente a las empresas promotoras de viviendas, pues sin rentabilidad no habrá viviendas de protección oficial suficientes.
Uno de los grandes problemas actuales es que muchas promociones protegidas apenas resultan viables económicamente. Los costes de construcción han subido enormemente en los últimos años en todos sus componentes , materiales, energía, financiación, mano de obra y suelo finalista ejercen una presión difícil de soportar a la hora de conseguir los márgenes lógicos de toda actividad empresarial.
En muchos casos, los promotores privados consideran que desarrollar promociones de VPO tiene una rentabilidad excesivamente reducida en comparación con el riesgo que se asume.
La incómoda realidad es que sin iniciativa privada es imposible construir el volumen de vivienda protegida que Andalucía necesita.
La Administración por sí sola no tiene capacidad financiera ni operativa suficiente para cubrir toda la demanda existente.
Por eso cada vez más voces dentro del sector inmobiliario empiezan a defender una medida contundente:
la total eliminación de impuestos en la vivienda protegida. El slogan sería “Una política fiscal diferente para fabricar una vivienda diferente para todos”.
Si realmente se quiere tratar la VPO como un bien estratégico y social, parece lógico aplicar una fiscalidad excepcional. Reducir o eliminar determinados impuestos permitiría abaratar el precio final de venta, facilitar el acceso de jóvenes y familias de trabajadores, mejorar la viabilidad y la financiación de las promociones, atraer inversión privada y acelerar la construcción de las nuevas viviendas necesarias.
La cuestión es bien sencilla. Cada euro que la Administración recauda vía impuestos en la VPO es un euro más que paga el ciudadano o que reduce la rentabilidad del proyecto, lo cual termina frenando la oferta.000. En una situación de emergencia habitacional como en la que actualmente vivimos, habría que considerar que el objetivo prioritario debiera ser construir más y más rápido, aunque ello implique una menor recaudación fiscal a corto plazo, porque el coste social de no hacerlo puede ser mucho mayor.
En provincias como Sevilla y Málaga el problema ya es crítico, pues la vivienda protegida se está convirtiendo en la única alternativa real para miles de familias. La presión turística, el incremento poblacional y la falta de oferta han tensionado el mercado hasta niveles desconocidos hace apenas una década. Cada nueva promoción genera listas masivas de demandantes y aun así, la oferta sigue siendo claramente insuficiente.
En este contexto, eliminar la carga fiscal podría convertirse en una de las herramientas más eficaces para acelerar el mercado de vivienda asequible, pues no basta únicamente con liberar suelo o anunciar a bombo y platillo nuevos planes urbanísticos.
También es necesario reducir el coste estructural de producir vivienda.
Estamos ante una decisión política de enorme alcance. La gran pregunta es si las administraciones estarán dispuestas a tomar estas medidas renunciando al menos a parte de la recaudación fiscal asociada al sector inmobiliario. Es una decisión política pues el modelo español hasta ahora, ha tratado la vivienda simultáneamente como un derecho social… y como una fuente masiva de ingresos tributarios y esto hoy es imposible de compatibilizar en un mercado cada vez más tensionado.
Andalucía tiene ante sí una oportunidad histórica para liderar una nueva política de vivienda consistente en facilitar la promoción de suelo, reducir la burocracia e imponer una menor presión fiscal sobre la VPO.
Porque quizás el verdadero debate ya no sea únicamente cuántas viviendas protegidas sean necesarias construir, sino cuánto está dispuesta la Administración a dejar de recaudar en impuestos para que esas viviendas sean realmente accesibles.
