Decreto Boyer de 1985: la herencia que el Gobierno socialista no se atreve a corregir mientras la vivienda se convierte en un lujo
Felipe González y Miguel Boyer.
Ignacio Loring.- Cuarenta y un años después, el llamado Decreto Boyer vuelve a aparecer en el debate sobre la vivienda. Y no por nostalgia jurídica, sino porque una decisión adoptada en 1985 sigue formando parte de una transformación profunda del mercado del alquiler español: la supresión de la prórroga forzosa para los nuevos contratos.
El Real Decreto-ley 2/1985, impulsado por el Gobierno de Felipe González y asociado al entonces ministro de Economía Miguel Boyer, permitía que los nuevos contratos de arrendamiento tuvieran la duración pactada libremente por las partes. La justificación oficial era inequívoca: liberalizar el mercado, estimular la construcción y aumentar la oferta de viviendas destinadas al alquiler. El propio decreto sostenía que el aumento de la oferta reduciría la presión al alza sobre los alquileres.
La pregunta incómoda es qué ha quedado de aquella promesa, ya que cuatro décadas después España vuelve a enfrentarse a un problema que entonces ya estaba sobre la mesa: una oferta de alquiler insuficiente y precios que dificultan el acceso a la vivienda. La diferencia es que ahora el Gobierno socialista de Pedro Sánchez pretende combatir la crisis con una batería de intervenciones, controles, incentivos fiscales y planes públicos que llegan después de años de deterioro del acceso a la vivienda.
El Ejecutivo defiende precisamente esa estrategia. En 2026 ha impulsado un nuevo Plan Estatal de Vivienda, ha ampliado el parque público y ha establecido mecanismos para promover alquileres asequibles. El Gobierno asegura además que la regulación de las zonas tensionadas está permitiendo contener los precios en determinados territorios.
Pero ahí aparece la gran contradicción política. Si el problema exige ahora una intervención cada vez mayor del Estado, ¿por qué se ha permitido durante décadas que la vivienda quedara sometida a una dinámica en la que la oferta no ha crecido al ritmo necesario en las zonas con mayor demanda?
Y, sobre todo, ¿por qué el Gobierno que presume de haber convertido la vivienda en una prioridad no reconoce que sus medidas actuales no pueden resolver por sí solas un problema acumulado durante décadas?
El Decreto Boyer no explica por sí mismo la actual crisis de vivienda. Sería demasiado sencillo —y poco riguroso— atribuir a una norma de 1985 el precio actual de los alquileres. Desde entonces han cambiado radicalmente la demografía, el mercado laboral, la financiación hipotecaria, la concentración de población en las grandes ciudades, el turismo, la vivienda vacacional, la regulación autonómica y municipal y la disponibilidad de suelo.
Tampoco resulta razonable ignorar aquella reforma cuando se analiza la evolución histórica del alquiler español.
El decreto pretendía aumentar la oferta. El resultado perseguido era que hubiera más viviendas disponibles y que esa mayor oferta moderase los precios. Hoy, sin embargo, el debate político vuelve a girar precisamente alrededor de la escasez de vivienda asequible. Y aquí es donde el balance del actual Gobierno merece un examen especialmente severo.
Anunciar miles de millones de euros, nuevos planes, portales públicos y nuevas regulaciones no equivale automáticamente a construir las viviendas que necesitan las familias. El Plan Estatal 2026-2030 prevé incrementar el parque público y establece, entre otras medidas, ayudas para adquirir o promover viviendas destinadas al alquiler social o asequible.
El propio Sánchez ha presentado en septiembre de 2026 el portal del parque público estatal, con 800 viviendas inicialmente disponibles y otras 1.500 previstas próximamente, dentro de una estrategia que pretende superar las 120.000 viviendas de alquiler asequible movilizadas.
Son cifras que deben ser examinadas con atención, no simplemente celebradas.
Porque mientras las administraciones anuncian planes, una parte de los ciudadanos se enfrenta a una realidad mucho más sencilla: encontrar una vivienda cuyo alquiler pueda pagarse con un salario normal. Ese y no otro es el verdadero fracaso que debería preocupar al Gobierno.
La paradoja es evidente. El Ejecutivo socialista reivindica ahora una mayor intervención pública del mercado de la vivienda, mientras buena parte de la arquitectura del mercado de alquiler actual es heredera de décadas de reformas anteriores, entre ellas la liberalización introducida por el Decreto Boyer. Pero una política seria no puede limitarse a señalar al pasado. Tiene que demostrar que sus propias medidas funcionan.
El Gobierno ha optado por ampliar la regulación del alquiler. En marzo de 2026 aprobó, además, una prórroga extraordinaria de determinados contratos y una limitación temporal del 2% para la actualización de rentas en determinados supuestos, dentro de las medidas extraordinarias adoptadas ese año.
La cuestión fundamental, sin embargo, sigue sin resolverse: ¿dónde están las viviendas?
El diagnóstico es así de simple: si la demanda crece mucho más deprisa que la oferta, cualquier política que actúe exclusivamente sobre los precios corre el riesgo de atacar el síntoma sin solucionar la enfermedad.
Pero eso también plantea otra pregunta: ¿por qué se ha tardado tanto?
La crisis de la vivienda no nació con Pedro Sánchez, del mismo modo que no nació con Felipe González. Tampoco puede explicarse exclusivamente por el Decreto Boyer. Pero el recorrido desde aquella reforma hasta la situación actual permite contemplar una paradoja histórica: una liberalización que pretendía estimular el alquiler y una política actual que necesita cada vez más intervención pública para intentar hacerlo asequible.
Entre ambos extremos hay cuatro décadas de políticas de suelo, vivienda, alquiler, fiscalidad y urbanismo. En medio, como siempre, están los ciudadanos.
Jóvenes que retrasan su emancipación, familias que destinan una parte creciente de sus ingresos al alquiler, trabajadores que no pueden vivir cerca de su empleo y propietarios que, ante la incertidumbre regulatoria, reclaman mayor seguridad jurídica.
El Gobierno puede presentar nuevos planes y nuevos controles. Puede también reivindicar sus cifras y responsabilizar a las comunidades autónomas que no aplican determinadas herramientas, pero mientras una familia siga necesitando una proporción desmesurada de su salario para acceder a una vivienda, la cuestión fundamental seguirá intacta.
El problema no es solamente quién tiene la culpa de la crisis de la vivienda. El problema es que, cuarenta años después del Decreto Boyer, ningún Gobierno ha conseguido garantizar una oferta suficiente de vivienda asequible allí donde más se necesita.
