Fernando Villena.– Llevo 45 años trabajando en la construcción. Cuarenta y cinco años viendo cómo se redactan planes urbanísticos, cómo se califican terrenos, cómo se desarrollan sectores, cómo se proyectan edificios y cómo se levantan viviendas. Y después de cuatro décadas y media hay algo que tengo perfectamente claro: el problema de la vivienda que hoy padece España no ha aparecido de repente. Se ha ido fabricando durante años.

Durante demasiado tiempo, una parte de la izquierda política española ha presentado al promotor inmobiliario como el enemigo natural de la vivienda. Promotor era casi sinónimo de especulador; recalificar suelo equivalía a enriquecer a unos pocos; desarrollar nuevos sectores urbanísticos se contemplaba con sospecha y poner suelo en el mercado parecía poco menos que una concesión al capitalismo inmobiliario.

Yo lo he vivido profesionalmente. He visto durante décadas cómo en numerosos ayuntamientos y administraciones autonómicas gobernadas por la izquierda se ponían enormes dificultades a la transformación y desarrollo de suelo. Y no hablo desde un despacho universitario ni desde una tertulia política: hablo desde una profesión que me ha permitido contemplar durante 45 años lo que sucede cuando un terreno deja de ser una simple parcela y tiene que convertirse realmente en suelo capaz de soportar viviendas.

Demonizar al promotor y maltratar el sector: el error que estamos pagando.

Porque aquí existe una confusión monumental que seguimos pagando: calificar suelo para construir viviendas no significa regalar dinero a un promotor. Significa crear la posibilidad de que existan viviendas.

El promotor, además, no fabrica dinero. Compra suelo, paga impuestos, contrata técnicos, arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros, abogados, constructoras e industriales, solicita financiación, urbaniza, asume riesgos y tarda años en recuperar su inversión. Y si finalmente vende las viviendas obtiene un beneficio, como cualquier empresario que realiza una actividad económica. Convertir ese beneficio automáticamente en especulación es una simplificación ideológica que ha hecho muchísimo daño al debate sobre la vivienda.

La prueba de hasta dónde llegó esa sospecha está incluso en la legislación sobre incendios forestales. La Ley 10/2006 modificó la Ley de Montes y prohibió durante al menos 30 años el cambio de uso forestal de los terrenos incendiados. La propia exposición de motivos hablaba expresamente de evitar “expectativas de recalificación futura de suelos no urbanizables”. No estoy diciendo que los promotores provocaran incendios —sería una acusación absurda e injusta—, sino que resulta extraordinariamente significativo que el propio legislador contemplara la expectativa de recalificación como un problema que debía ser jurídicamente neutralizado.

Mientras tanto, se fue haciendo cada vez más difícil poner suelo en condiciones de ser construido.

Y después llegó la segunda parte del problema: el abandono progresivo de la construcción de vivienda protegida y pública.

Aquí los números son demoledores. Según el Banco de España, en 2025 se terminaron aproximadamente 11.000 viviendas protegidas. La cifra puede parecer importante hasta que se compara con la historia reciente: en los años noventa se terminaban unas 62.000 viviendas protegidas al año, y en la década de los 2000 unas 56.000 anuales. La media de 2015 a 2024 fue de apenas unas 9.000 viviendas protegidas terminadas al año.

Es decir: mientras la necesidad de vivienda se ha convertido nuevamente en uno de los grandes problemas sociales de España, la producción de vivienda protegida se encuentra muy lejos de los niveles que tuvo nuestro país hace décadas.

Y aquí aparece otra contradicción monumental.

Durante años se ha dificultado la actuación del promotor privado porque se consideraba que el mercado inmobiliario era fuente de especulación. Pero, al mismo tiempo, las administraciones públicas han dejado de construir vivienda pública en cantidades comparables a las de otras épocas.

Entonces, ¿quién construye?

Porque la vivienda no aparece porque un Gobierno anuncie que es un derecho. Para que una vivienda exista hay que poner suelo a disposición, desarrollar el planeamiento, urbanizarlo, obtener licencias, conseguir financiación, contratar trabajadores y construirla.

Y cuando se reduce simultáneamente la oferta pública y se ponen obstáculos a la oferta privada, ocurre algo bastante sencillo: faltan viviendas.

El Banco de España no está haciendo una afirmación partidista cuando señala que la escasez de suelo edificable, la lentitud en la ejecución y las limitaciones de gestión del planeamiento urbanístico están restringiendo la capacidad de construir nuevas viviendas.

La economía vuelve a imponerse a la ideología: si hay mucha gente buscando vivienda y pocas viviendas disponibles, el precio sube. No hace falta inventar conspiraciones de promotores. No hace falta culpar al propietario que alquila. No hace falta convertir a las inmobiliarias en enemigos sociales.

Hay que mirar la oferta.

Y España lleva años sin generar suficiente oferta allí donde existe demanda.

Por supuesto que el suelo no puede convertirse indiscriminadamente en una alfombra de hormigón. Hay que proteger espacios naturales, zonas agrícolas de especial valor, recursos hídricos, paisajes y territorios que no deben urbanizarse. Pero proteger el territorio no puede convertirse en la excusa para bloquear sistemáticamente el crecimiento ordenado de las ciudades cuando existe una necesidad real de vivienda.

Y tampoco se puede pretender que todos los terrenos permanezcan eternamente fuera del desarrollo urbanístico y, al mismo tiempo, exigir que la vivienda sea barata.

Porque hay una realidad que parece haberse olvidado: el suelo también tiene un precio, y cuanto más escaso se hace el suelo apto para construir, mayor es su valor.

Después ese coste termina, de una manera u otra, formando parte del precio de la vivienda.

Durante décadas se ha repetido que había que luchar contra la especulación inmobiliaria. Pero quizá haya llegado el momento de preguntarnos si algunas de las políticas diseñadas para combatir esa especulación no han terminado produciendo precisamente el efecto contrario: hacer extraordinariamente escaso el suelo edificable y, por tanto, aumentar el valor de aquel que sí puede construirse.

Y todavía hay algo más.

El promotor inmobiliario no es el propietario de la vivienda. Es quien hace posible que la vivienda exista.

Sin promotores no hay promociones privadas. Sin suelo desarrollado no hay promociones. Sin urbanización no hay suelo edificable. Sin licencias no hay edificios. Y sin edificios no hay viviendas nuevas.

Puede gustar más o menos el mercado inmobiliario, pero la realidad no se puede derogar mediante una ley ni mediante un discurso político. España necesita proteger su territorio, sí. Necesita impedir la corrupción urbanística, también. Necesita perseguir al especulador que cometa delitos, naturalmente.

Pero también necesita dejar de tratar a todo promotor como si fuera un delincuente en potencia. Y necesita recuperar una política de vivienda pública verdaderamente ambiciosa.

Porque si el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos no construyen suficiente vivienda pública y, al mismo tiempo, dificultan que el sector privado construya la vivienda que el mercado demanda, el resultado no puede ser otro que el que estamos viendo: escasez, alquileres elevados y precios de compra cada vez más difíciles de asumir para buena parte de los ciudadanos.

Quizá después de 45 años en la construcción haya una conclusión que merezca la pena recordar: el problema no es que se construyan viviendas y alguien gane dinero con ello. El problema es que no se construyan suficientes viviendas.

Y cuando un país consigue convertir la construcción de viviendas en algo políticamente sospechoso, mientras deja caer su producción de vivienda protegida desde las decenas de miles anuales de los años noventa hasta cifras actuales muy inferiores, quizá el problema no esté en quienes construyen. Quizá esté en quienes durante demasiado tiempo han impedido que se construya.

Porque una cosa es combatir la especulación. Y otra, muy diferente, es combatir la construcción.

Y España lleva años pagando la diferencia.