La crisis de la vivienda ha abierto un abismo patrimonial entre generaciones en España. Los jóvenes tienen cada vez más dificultades para comprar una casa, permanecen atrapados en un mercado del alquiler que absorbe una parte creciente de sus ingresos y pierden así una de las principales vías de acumulación de riqueza. El resultado es contundente: la tasa de vivienda en propiedad entre los menores de 35 años se ha desplomado un 54% en apenas 11 años.

Así lo refleja el informe «Renta, riqueza y régimen de tenencia», elaborado por el Ministerio de Consumo en colaboración con el Instituto de Filosofía del CSIC a partir de los datos de la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España. El estudio señala que la posición de los hogares ante la vivienda —inquilinos, propietarios o arrendadores— se ha convertido en uno de los principales factores de desigualdad económica.

En 2011, el 69,3% de los menores de 35 años era propietario de su vivienda. En 2022, el porcentaje había caído hasta el 31,8%. Son más de 37 puntos de diferencia en poco más de una década y un retroceso muy superior al registrado entre las generaciones de mayor edad.

La consecuencia directa es una brecha patrimonial cada vez más profunda. En 2022, la riqueza neta mediana de los menores de 35 años se situaba en apenas 20.069 euros. La cifra ascendía hasta los 76.932 euros entre los hogares de 35 a 44 años y alcanzaba los 128.172 euros entre los de 45 a 54 años.

La diferencia aumenta todavía más entre las generaciones de mayor edad. Los hogares de 55 a 64 años acumulaban una riqueza neta mediana de 189.872 euros; los de 65 a 74 años, de 223.960 euros; y los mayores de 74 años, de 221.254 euros.

«Desde 2008 el acceso a la propiedad se ha vuelto progresivamente más difícil, especialmente para los hogares más jóvenes, lo que está alterando la estructura de acumulación de riqueza entre generaciones», advierte el informe.

La diferencia entre ser inquilino y propietario

El estudio, coordinado por Javier Gil, sostiene, sin embargo, que la edad no explica por sí sola el aumento de la desigualdad. La variable decisiva es la posición que cada hogar ocupa en el mercado inmobiliario.

La renta mediana anual de un hogar inquilino se sitúa en 21.335 euros, frente a los 32.120 euros de quienes son propietarios de su vivienda habitual. La distancia aumenta entre aquellos que obtienen ingresos mediante el alquiler de inmuebles.

Los hogares con una vivienda arrendada a terceros ingresan una mediana de 50.959 euros anuales. Los multiarrendadores, aquellos que poseen dos o más viviendas en alquiler, alcanzan los 80.375 euros, casi cuatro veces los ingresos de un hogar inquilino.

La brecha resulta todavía mayor al analizar el patrimonio acumulado. La riqueza neta mediana de un hogar que vive de alquiler apenas alcanza los 2.217 euros. La de un propietario de su vivienda habitual asciende a 193.919 euros: 87 veces más.

Los hogares que poseen una vivienda destinada al alquiler acumulan un patrimonio mediano de 407.975 euros, mientras los multiarrendadores alcanzan los 996.826 euros. Es decir, estos últimos concentran una riqueza 450 veces superior a la de un hogar inquilino.

El 10% más rico concentra cada vez más riqueza inmobiliaria

La transformación del mercado de la vivienda no sólo ha aumentado la distancia entre generaciones, sino que también ha acelerado la concentración del patrimonio inmobiliario.

En 2002, el 90% de los hogares españoles concentraba el 65,4% de la riqueza residencial. Veinte años después, en 2022, su participación había caído hasta el 58,1%.

Durante el mismo periodo, el 10% más rico de la población pasó de acumular el 34,5% de la riqueza residencial al 41,9%. Una parte cada vez mayor del patrimonio inmobiliario ha quedado así concentrada en una minoría de hogares.

El encarecimiento de la vivienda agrava este proceso. La subida del precio de los inmuebles beneficia a quienes ya son propietarios mediante la revalorización de sus activos, mientras el aumento de los alquileres obliga a los inquilinos a destinar una parte mayor de sus ingresos al pago de la vivienda.

Este mecanismo reduce la capacidad de ahorro de los hogares más jóvenes y dificulta todavía más que puedan reunir la entrada necesaria para comprar una casa. La vivienda se convierte así en un círculo que amplía la desigualdad: quienes poseen inmuebles aumentan su patrimonio y quienes permanecen de alquiler tienen cada vez menos posibilidades de acceder a la propiedad.

«Las generaciones mayores mantienen tasas de propiedad elevadas y, con ellas, la capacidad de beneficiarse de la revalorización inmobiliaria. Las generaciones más jóvenes, en cambio, quedan progresivamente excluidas de ese mecanismo de acumulación», señala el estudio.

El encarecimiento del alquiler completa esa dinámica. Los jóvenes expulsados del mercado de compraventa transfieren una parte creciente de sus ingresos a los propietarios, pierden capacidad de ahorro y ven alejarse todavía más la posibilidad de adquirir una vivienda. Una brecha que ya no responde simplemente a la edad, sino a una división cada vez más profunda entre quienes poseen patrimonio inmobiliario y quienes están condenados a pagar por utilizarlo.