La vivienda: tres dimensiones y una sola necesidad
Manuel Recio Abad.– La vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas sociales y económicos de España. El acceso a una vivienda digna, suficiente, adecuada y económicamente asumible ya no es solamente una dificultad para los jóvenes que quieren emanciparse. Afecta también a familias trabajadoras, profesionales, personas mayores y hogares que, aun teniendo empleo, encuentran enormes dificultades para acceder a una vivienda o mantenerla.
Ante esta realidad, resulta necesario analizar las propuestas de los principales partidos políticos, PP, PSOE y VOX, desde una perspectiva alejada de los planteamientos partidistas y centrada en su capacidad real para ofrecer soluciones.
Porque, aunque sus modelos presentan diferencias, todos deberían tener ante sí un mismo desafío: conseguir que haya viviendas suficientes, que sus precios sean razonables y que los ciudadanos puedan acceder a ellas.
A nuestro entender son tres las dimensiones de un mismo problema.
La primera dimensión es la imperiosa y urgente necesidad de construcción de nuevas viviendas. España necesita incrementar de manera significativa su oferta residencial a precio asequible especialmente en aquellos territorios donde la demanda supera ampliamente la disponibilidad de viviendas. Para ello es imprescindible calificar nuevo suelo, evitando así la especulación y provocando la contención de precio de mercado del metro cuadrado edificable, agilizar el planeamiento urbanístico, regulando y permitiendo la entrada en vigor del silencio administrativo positivo en la concesión de licencias de obra, reducir los plazos administrativos en la gestion urbanística y favorecer la colaboración entre las administraciones públicas y la iniciativa privada.
La segunda dimensión es la accesibilidad económica. No basta con construir viviendas; es necesario que sus precios de compra y alquiler guarden una relación razonable con los ingresos de los ciudadanos. Reducir e incluso eliminar los impuestos que graban la vivienda asequible, con nuevas políticas fiscales, los avales, las ayudas al acceso y la seguridad jurídica pueden desempeñar un papel importante y todo ello debe diseñarse evitando que el incremento de la capacidad de compra generada termine trasladándose a nuevos aumentos de precios.
La tercera dimensión es la vivienda protegida junto a la vivienda libre de precio asequible. Es imprescindible disponer de un parque estable de viviendas destinadas al alquiler social y asequible, especialmente para jóvenes, familias con rentas limitadas y personas en situaciones de vulnerabilidad. Esta política exige cambiar la actual regulación del alquiler con una planificación a largo plazo, financiación suficiente y una gestión profesional que garantice el mantenimiento y la conservación de ese patrimonio que de confianza al inversor en vivienda destinada a su arrendamiento.
Son tres dimensiones distintas, pero inseparables. Si solamente construimos, podemos no resolver el problema de los precios. Si únicamente regulamos, podemos no generar la oferta necesaria. Y si confiamos exclusivamente en la vivienda pública, obviando el papel fundamental de los promotores privados, sin capacidad presupuestaria y de ejecución suficiente, será imposible atender toda la demanda existente.
Las propuestas del PP, PSOE y VOX reflejan distintas maneras de abordar el problema.
El PP apuesta por incrementar sustancialmente la construcción, con un objetivo de un millón de viviendas, acompañado de medidas de movilización de suelo, simplificación administrativa, incentivos fiscales y colaboración público-privada.
El PSOE pone énfasis en ampliar el parque público de alquiler, con el objetivo anunciado de 183.000 viviendas, además de mantener instrumentos de intervención y regulación del mercado y políticas de ayudas al acceso.
VOX plantea una estrategia centrada en la liberalización del suelo, la reducción de trabas administrativas y fiscales y el impulso de la construcción mediante colaboración público-privada, incorporando también medidas de vivienda protegida.
Cada planteamiento contiene instrumentos que merecen ser estudiados. Sin embargo, las cifras y los compromisos electorales deben someterse a una pregunta fundamental: ¿existen capacidad financiera, suelo disponible, medios técnicos y capacidad productiva para hacerlos realidad?
Porque no es suficiente anunciar objetivos ambiciosos. Hay que explicar primero y diseñar despues cómo se alcanzarán, en qué plazos, con qué financiación y con qué mecanismos de seguimiento.
Es urgente pasar de las promesas a las soluciones marcando objetivos.
La política de vivienda necesita superar la confrontación ideológica y alcanzar acuerdos estables en un clima de paz social, que permitan trabajar con una perspectiva de diez a quince años. No hay otra manera más eficaz.
La construcción residencial requiere seguridad jurídica, planificación urbanística ágil, infraestructuras, disponibilidad de profesionales y una industria auxiliar de suministro de materiales capaz de responder a la demanda de las empresas constructoras. Los continuos cambios legislativos, la incertidumbre y la lentitud administrativa dificultan y arriesgan la inversión y por supuesto retrasan la entrega de viviendas listas para ser disfrutadas.
También es necesario comprender que la vivienda no es un producto aislado. Detrás de cada promoción hay suelo, proyectos, financiación, materiales, empresarios, trabajadores, infraestructuras y servicios públicos. Una política eficaz está llamada a coordinar todos estos elementos.
Por ello, consideramos que cualquier estrategia nacional debería incorporar objetivos verificables:
-Número de viviendas iniciadas y terminadas anualmente.
-Viviendas libres y protegidas efectivamente entregadas.
-Reducción de los plazos de tramitación urbanística y licencias.
-Evolución del precio de compra y alquiler en relación con los salarios.
-Disponibilidad de suelo urbanizado en las zonas de mayor demanda.
-Financiación comprometida y grado real de ejecución presupuestaria.
La evaluación debe hacerse sobre las viviendas que llegan efectivamente a los ciudadanos, no sobre los anuncios o las previsiones.
Todo ello se resume en una sola necesidad: que los ciudadanos puedan acceder a una vivienda.
Desde AHIVA entendemos que el debate sobre la vivienda debe abordarse con responsabilidad, rigor y voluntad de entendimiento. No se trata de determinar qué partido tiene el mejor discurso, sino de identificar qué medidas pueden ejecutarse, qué resultados pueden producir y qué combinación de políticas puede resolver el déficit habitacional.
Necesitamos más construcción, más vivienda a precios asequibles, un mercado de alquiler con suficiente oferta, seguridad jurídica, colaboración público-privada y administraciones capaces de gestionar y ejecutar con eficacia.
No hay una solución única ni inmediata. Pero sí existe una obligación compartida de actuar con determinación y de abandonar las respuestas parciales.
La vivienda tiene tres dimensiones fundamentales: construir más, facilitar el acceso económico y garantizar una oferta suficiente.
Son tres caminos que deben avanzar juntos hacia una sola necesidad: que vivir en una vivienda digna y adecuada deje de ser una aspiración difícil de alcanzar y vuelva a ser una posibilidad real para los ciudadanos.
La vivienda no puede seguir siendo una promesa electoral. Tiene que convertirse en una prioridad de Estado y en un compromiso efectivo con la sociedad.
*Manuel Recio Abad. Presidente de AHIVA- Asociacion Habitacional para el Impulso de la Vivienda Asequible.
