Rafael Bermúdez.– Me crié en una vivienda de alquiler social. Entre 1967 y 1987 viví en ella con mi familia. Poco antes de que yo me independizara, mis padres pudieron acceder a la propiedad y siguieron allí hasta el cambio de siglo. Era un piso de unos 50 metros cuadrados, de calidades modestas para los estándares actuales, en una tercera planta sin ascensor, dentro de un conjunto de unas 170 viviendas en la zona oeste de Málaga.

Aquella tipología de vivienda, muy extendida en la segunda mitad de la dictadura, fue la respuesta al baby boom y al desplazamiento de grandes bolsas de población rural hacia las ciudades. Mi piso no era una rareza: formaba parte de un plan público para resolver un problema demográfico, laboral y urbano que España resolvió de manera muy distinta a otros países europeos.

En origen, muchas de aquellas viviendas estaban pensadas para el alquiler y promovidas por organismos de carácter público, en un modelo inspirado por experiencias de Austria —sobre todo Viena—, Países Bajos, Suecia o Dinamarca.

Sin embargo, España se apartó pronto del modelo socialdemócrata europeo al favorecer la propiedad de vivienda barata frente a un gran parque estable de alquiler público. Aquella opción tuvo efectos sociales profundos: redujo la movilidad geográfica y laboral, convirtió a millones de familias en propietarias endeudadas y debilitó la cultura del alquiler protegido.

Así nacieron los grandes grupos de viviendas de ladrillo visto, aislamiento térmico casi inexistente y carpintería metálica de baja calidad, de 8 a 10 plantas, fruto de los grupos técnicos de la Obra Sindical del Hogar (OSH) cuyos planos se replicaron por todas las ciudades españolas con una rapidez inusitada. Buenos ejemplos de ellos tenemos en Málaga como La Luz o Nuevo San Andrés; pero también, en Madrid (Calle Colombia, El Pilar o Moratalaz); o en Valladolid (Delicias o Parquesol); por citar solo unos cuantos.

Los promotores eran el Sindicato Vertical, el Ministerio de la Vivienda, la OSH y cooperativas de funcionarios y trabajadores. Y el régimen consiguió sus objetivos de alojar grandes volúmenes de mano de obra para el desarrollo industrial y convertirlos en una clase (casi) media propietaria de vivienda barata, pero con hipoteca cara, lo cual desanimaba cualquier clima de protesta social.

Volviendo a los casos de éxito del alquiler social, Viena es el ejemplo más citado porque no construyó un programa coyuntural, sino una política sostenida durante más de un siglo. La ciudad conserva un parque muy amplio de vivienda municipal y cooperativa subvencionada, con criterios de acceso suficientemente amplios como para incluir a clases medias y evitar que la vivienda pública quede asociada solo a la pobreza. La clave no es únicamente el precio, sino la escala, la continuidad institucional, la financiación estable y la decisión de no vender el parque público.

Austria y los Países Bajos muestran, con matices distintos, que el alquiler asequible funciona cuando hay suelo, financiación y permanencia institucional. Berlín, por su parte, intenta ahora recuperar vivienda pública tras décadas de privatización. Pero estos modelos también enseñan sus límites: listas de espera, presión del mercado privado y dificultad de replicación donde no existe suelo público suficiente.

El reverso lo ofrecen algunas banlieues francesas: grandes promociones periféricas, mal conectadas, con deterioro físico, concentración de pobreza y pérdida progresiva de mezcla social. Francia construyó mucho, pero mantuvo peor y con menor fortaleza municipal que Viena o Ámsterdam.

De esta comparación sale el primer cuerpo del problema español: la ausencia de un gran parque público de alquiler asequible que actúe como colchón frente a las tensiones del mercado y los cambios demográficos; construido con criterios de coste razonable, mantenimiento sostenible y permanencia en manos públicas.

Hablar de costes nos lleva casi siempre al encarecimiento de los materiales y de la energía, pero hay otros costes menos evidentes —regulatorios, administrativos, financieros y urbanísticos— que tienen una incidencia enorme en el precio final.

Un estudio de la Universidad de las Hespérides, firmado por Daniel Fernández Méndez, atribuye parte del bloqueo de la oferta a la combinación de restricciones urbanísticas y aumento de los costes reales de construcción. Según este trabajo, los costes de construcción han crecido casi un 50% desde 2006, especialmente por la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación; solo la revisión energética de 2020 habría añadido un 35%, hasta situarlo en 1.293 €/m² en 2024.

Otros análisis sectoriales añaden que licencias, retrasos, costes financieros, ICIO, visados, informes y certificaciones pueden encarecer la vivienda hasta un 15% del precio final. A ello se suman materiales y mano de obra, que elevan el PEM y, con él, la base de tasas colegiales, municipales y registrales.

El estudio concluye que la regulación acumulada reduce la rentabilidad del promotor a niveles muy cercanos al cero, lo que indica que los costes regulatorios y administrativos están estrangulando la viabilidad de nuevos proyectos.

El mismo informe identifica otra fuente de escasez artificial: la tramitación urbanística. Más del 95% del territorio español no permite construir vivienda; solo el 0,9% del suelo está disponible a largo plazo y el 2,1% a corto plazo. Los desarrollos tardan entre 10 y 15 años desde el PGOU hasta la licencia de primera ocupación, y el 73% de la vivienda prevista en los planes urbanísticos está bloqueada.

Coste de construir

Ahí aparece el segundo cuerpo: el coste acumulado de construir vivienda. El exceso de regulación —el leviatán normativo, según lo denominé en otro artículo—, los retrasos administrativos, la fiscalidad asociada a la construcción y la burocracia urbanística encarecen artificialmente el precio final. No se trata de hacer peor las cosas; se trata de no confundir calidad con sobrecoste. Como decía un yesista: «el gotelé es mucho más barato que el estuco veneciano».

Según el Banco de España, la construcción es menos rentable que 68 de las 78 actividades económicas analizadas. Eso ayuda a explicar por qué los precios suben, pero la construcción no aumenta.

Los problemas de planeamiento urbanístico van dibujando una realidad de falta de certidumbre. No se trata solo de que el suelo tarde años en transformarse; se trata de que, incluso después de una larga tramitación, un recurso puede mantener bloqueado un proyecto, elevar los costes financieros y paralizar una inversión ya comprometida. El caso de las viviendas previstas en los antiguos terrenos de Repsol en Málaga es un buen ejemplo: años de retraso, litigiosidad urbanística y capital inmovilizado.

Pero llegados a este punto hay que aflorar otra realidad incómoda: la inseguridad jurídica también opera en el mercado del alquiler. No solo afecta al promotor que ve bloqueada una inversión durante años; también al pequeño propietario que duda antes de poner en alquiler una vivienda heredada o una segunda residencia.

El temor a la ocupación, al impago, a la dificultad de recuperar la posesión o a cambios normativos inesperados no siempre se traduce en estadísticas inmediatas, pero sí altera comportamientos. Muchos propietarios acaban retirando viviendas del mercado o endureciendo de forma extrema la selección de inquilinos.

El resultado paradójico es que quienes más protección necesitan pueden acabar siendo quienes más dificultades encuentran para acceder a una vivienda: familias monoparentales, personas con discapacidad, mayores desempleados o trabajadores con ingresos inestables.

Ahí queda definido el tercer cuerpo: la inseguridad jurídica. En el lado de la promoción, retrasa proyectos, encarece la financiación y desvía inversión hacia sectores más previsibles. En el lado del alquiler, reduce la oferta potencial y endurece la selección de inquilinos. El resultado es menos vivienda disponible y más riesgo incorporado al precio.

Los tres cuerpos ya están sobre la mesa. Primero, España carece de un parque público de alquiler suficiente para amortiguar las tensiones de demanda. Segundo, construir se ha vuelto más caro por una acumulación de costes técnicos, regulatorios, administrativos, fiscales, financieros y urbanísticos que no siempre distinguen entre lo necesario y lo accesorio. Tercero, la inseguridad jurídica reduce la inversión, retrae oferta privada y convierte el riesgo en un componente más del precio. Por separado, cada problema sería grave; juntos, convierten la vivienda en un sistema caótico.

Decía Romanones: «hagan ustedes las leyes, que ya me encargaré yo de los reglamentos». Me he acordado de la frase ─que, según cuentan, era el santo y seña de los tecnócratas del franquismo─ con motivo de la campaña del Ministerio de Vivienda para defender las bondades de la Ley de Vivienda de 2023, y trasladar a las Comunidades Autónomas la responsabilidad de sus escasos resultados. Cataluña, la única comunidad que la ha aplicado de forma generalizada, muestra un balance ambivalente: cierta moderación de precios, pero también una fuerte reducción de la oferta anunciada de alquiler de larga duración y un aumento de la competencia por cada vivienda disponible, según FEDEA.

En España, buena parte de las políticas de vivienda corresponde a las comunidades autónomas y, en aspectos concretos, a los ayuntamientos. Por eso, una ley estatal que no simplifique suelo, trámites y seguridad jurídica corre el riesgo de quedarse en un gesto político más que en una solución efectiva.

La función del Gobierno debería ser legislar para liberalizar suelo y simplificar trámites constructivos; la de las comunidades autónomas, acelerar los procedimientos urbanísticos y medioambientales; y la de los ayuntamientos, facilitar licencias e invertir en un parque público de vivienda social, por su cercanía a la población.

En física, el problema de los tres cuerpos describe un sistema caótico: tres masas interactúan y sus efectos combinados se vuelven difíciles de predecir. Algo parecido ocurre con la vivienda. La falta de parque público, el encarecimiento acumulado de construir y la inseguridad jurídica actúan por separado, pero se multiplican entre sí.

Algunas decisiones nacen de prejuicios ideológicos, otras de incentivos políticos de corto plazo y otras de una maquinaria administrativa que recauda y se protege. Todas, al final, gravitan sobre el mismo punto: el precio que paga quien necesita una vivienda.