Miedo. Eso es lo que impera a uno y otro lado de las mesas de bancos y cajas cuando se trata de conceder o recibir una hipoteca. Miedo de las entidades a que la crisis no afloje y los mercados internacionales les sigan cerrando la puerta. Y miedo de los ciudadanos a que el euribor retome una senda alcista que complique aún más el pago de los préstamos.

Por eso unos y otros han optado en los últimos meses por buscar fórmulas que traten de ‘blindar’ de alguna manera el tipo de interés a pagar y a cobrar, respectivamente, al menos durante los primeros años de vida del contrato.

Así lo revela un completo informe de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), en la que están representados bancos y cajas, que disecciona cómo son los nuevos y todavía escasos créditos hipotecarios. El análisis explica que aunque se mantiene el «absoluto predominio» de la contratación a tipo de interés variable, se observa «un incremento notable de la preferencia por los préstamos con un periodo inicial fijo superior al año».

Se trata de contratos mixtos que establecen dos o tres años a un coste fijo, lo que evita sustos y permite hacer números con algo más de calma, y que luego se convierten en revisables cada seis o doce meses. El aumento de esta modalidad de crédito es espectacular.

Si en 2007 y 2008 representaban apenas un 7% del total de operaciones, ahora suponen ya el 13,72%. Es decir, en apenas dos años han doblado su peso sobre el conjunto del sistema hipotecario.

Un sistema que está parado, por no decir en caída libre. En el tercer trimestre de 2010 (los últimos datos completos disponibles) se cerraron 86.192 nuevas operaciones para la compra de vivienda por un valor de 10.505 millones de euros. Esas cifras -que solo tres años antes eran de 191.494 créditos y de 29.049 millones- suponen desplomes del 27% y el 38% sobre 2009.

Los datos acumulados hasta septiembre, señala la Asociación Hipotecaria, muestran un recorte interanual de la nueva actividad hipotecaria del 9,6% en número y del 13,4% en volumen.

A falta de conocer el resultado del último trimestre, es previsible, dice la organización, que el total del crédito hipotecario nuevo a finales de 2010 se sitúe en los 135.000 millones frente a los más de 170.000 millones de 2009. El problema es que después de haber disfrutado del euribor medio más bajo de la historia durante el pasado año (1,35%), el escenario sólo puede empeorar.

Peligro

La AHE lleva años advirtiendo del riesgo, no siempre percibido por los ciudadanos, de que las cosas cambiarán y los cálculos hay que hacerlos siempre con cierta proyección. No se puede comprar una casa si las cuentas salen con un coste financiero del 2% si es seguro, no previsible sino seguro, que ese coste va a crecer a lo largo de los 20 o 30 años por los que nos endeudamos.

A pesar de que un euribor en el 5,5% no queda tan lejano en el tiempo (a mediados de 2008), la conciencia colectiva no termina de asimilar que el coste del dinero oscila como el resto de la economía, y que después de un récord a la baja el precio del dinero está condenado a subir.

En lo que va de año ha pasado del 1,5% al 1,7% y todo apunta a que mantendrá esa leve tendencia creciente. De forma muy contenida, pero siempre hacia arriba.

Por el momento, el Banco Central Europeo (BCE) no mueve ficha. Los tipos de interés oficiales en la zona euro siguen en el 1%. Un nivel inalterado desde junio de 2009. Su presidente Jean Claude Trichet, siempre en un lenguaje tan característico como indescifrable, mantiene que «las perspectivas a medio y largo plazo de la inflación se mantienen firmemente ancladas en niveles compatibles con el objetivo del Consejo de Gobierno de mantener la inflación en tasas inferiores, aunque próximas, al 2%».

Eso -el avance de los precios- es lo que preocupa en realidad al presidente del organismo emisor y no el coste de las hipotecas. La cuestión es que, al tiempo, el propio BCE reconoce tensiones inflacionistas al alza.
Riesgos que derivan de algo tan volátil e inmanejable como la energía y las materias primas. Traducido al castellano: si el petróleo o el trigo continúan su escalada, es más que posible que Trichet se vea obligado a subir los tipos.

Queda otra opción, aún más rocambolesca, y es la de que las grandes economías europeas recuperen oxígeno a gran velocidad. Si eso sucede, y para evitar un rebrote de la inflación, el BCE también podría elevar el precio del dinero. Los analistas creen que los tipos no variarán hasta mediados de año.

Cuestión de riesgo

El sector financiero prevé que la demanda de créditos para vivienda caiga con fuerza en los primeros compases de 2011, después de un cierto repunte a finales de 2010 animado por la desaparición de la desgravación a la compra para las rentas altas.

Así lo revela la última Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España, correspondiente al mes de enero, en las que las entidades advierten de que en las nuevas operaciones ha «aumentado el margen aplicado a los préstamos ordinarios y a los de mayor riesgo».