Aunque los préstamos hipotecarios están mayoritariamente asociados a la adquisición de una vivienda, también existe la posibilidad de solicitarlos para la compra de locales comerciales. En el mercado podemos encontrar una amplia variedad de entidades que los ofrecen en forma de productos financieros que, si bien presentan unas características comunes básicas, cuentan con ciertas diferencias en sus cláusulas. Optar por el simulador de hipotecas de Rastreator puede ayudar a identificar interesantes oportunidades de ahorro y agilizar la toma de decisiones.

En cualquier caso, las hipotecas para locales comerciales poseen unas particularidades que las diferencian de las hipotecas convencionales para adquirir viviendas. Como veremos a continuación, en algunos sentidos son menos accesibles porque, por un lado, requieren de una mayor inversión inicial y, por otro, están sujetos a gastos más elevados.

A continuación, compartimos contigo una selección de las dudas más comunes y te proporcionamos información sobre los rasgos distintivos de estos modelos de financiación ¡Toma nota!

Requisitos para optar a un préstamos hipotecario para la compra de locales comerciales

La aprobación de una hipoteca para un local comercial está sujeta a una serie de requisitos. Si bien estos pueden experimentar modificaciones en función de la entidad bancaria, comparten algunos rasgos comunes.

Por un lado, hay que tener en cuenta que los préstamos hipotecarios destinados a la financiación de locales comerciales representan la asunción de una mayor cantidad de riesgos por parte de las entidades bancarias en comparación con los préstamos orientados a la adquisición de viviendas. Esto se debe a que, en caso de que se produzcan problemas económicos existen más probabilidades de que se genere un riesgo de impago. Un inmueble constituye un elemento de primera necesidad mientras que un local comercial es un recurso prescindible.

Esta circunstancia influye en las condiciones contractuales que, en la mayoría de los casos, tienden a ser menos favorables para el cliente. Al mismo tiempo, los requisitos que deben cumplirse para su aprobación también se tornan más exigentes.

Diferencias entre las hipotecas para viviendas y las hipotecas para locales comerciales

Los períodos de amortización son más reducidos

Si echamos un vistazo a los plazos que se fijan para responder a la deuda encontraremos una diferencia sustancial. En el caso de los préstamos hipotecarios para locales comerciales suelen ser bastante más reducidos. En promedio, las hipotecas que se aprueban para adquirir una vivienda suelen situarse en torno a los veinte o treinta años. La cifra desciende hasta los quince o veinte años en el caso de los locales comerciales.

Los gastos en concepto de intereses son superiores en el caso de las hipotecas para locales comerciales

La contratación de cualquier producto financiero lleva asociada gastos adicionales en concepto de intereses. En el caso de las hipotecas para locales encontramos intereses superiores en comparación con las hipotecas para viviendas. Dicho incremento está presente tanto en las hipotecas de tipo variable como en las de tipo fijo.

Exigen inversiones iniciales más elevadas porque el porcentaje de financiación tiende a ser bastante más reducido

A pesar de que existen excepciones que cubren el 100%, la gran mayoría de entidades bancarias ofrecen una financiación de, como máximo, el 80% del importe de la vivienda. No obstante, en el caso de los locales comerciales esta cuota se reduce a un monto medio del 60% o 70% en la mayoría de ocasiones porque, como hemos mencionado, este tipo de modelos contractuales representan un mayor riesgo para el acreedor. La consecuencia directa de ello es que, para acceder a este tipo de préstamos hipotecarios, el solicitante debe aportar un mayor capital inicial en concepto de entrada.

Su concesión implica la asunción de una mayor cantidad de gastos adicionales

Recientemente, los gastos derivados que los clientes deben asumir del proceso de contratación de una hipoteca se han visto reducidos a través de la Ley Hipotecaria de 2019. Sin embargo, sus efectos únicamente tienen validez cuando los préstamos hipotecarios están orientados a la esfera doméstica. Esto implica que las hipotecas para locales comerciales no se ven afectadas por su entrada en vigor. Como consecuencia, los préstamos hipotecarios que se solicitan para adquirir locales repercuten en muchos más gastos asociados. Algunos de ellos son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los costes generados por la notaría, las cuotas de la gestoría o del Registro de la Propiedad.

¿Qué ocurre si un local comercial pasa a convertirse en una vivienda?

Tal y como hemos mencionado, existen diferencias contractuales sustanciales entre los préstamos hipotecarios concedidos para adquirir locales comerciales y aquellos que son aprobados para adquirir viviendas. Es importante tener en cuenta que una vez que la hipoteca ha sido aprobada esta no experimentará cambios o modificaciones en el caso de que un local comercial se transforme en vivienda.

A pesar de que el uso que finalmente vaya a darse al local cambie, la operación legal continuará manteniendo sus implicaciones originales. Esto significa que el cliente, independientemente del uso que le dé al local, deberá seguir respondiendo al préstamo hipotecario en los mismos términos que se trazaron en el momento de su concesión.