Ley de alquileres en España: Tras dos años de intervención, los precios no bajaron y cayó fuerte la oferta
A dos años de la implementación del control de precios del alquiler impulsado por el Gobierno español, un estudio del Instituto Juan de Mariana reveló los desastrosos resultados de esta política en el mercado inmobiliario.
El informe analiza el impacto en ciudades consideradas “tensionadas”, como Barcelona, Pamplona y La Coruña, y concluye que, como era de esperar, la intervención estatal no logró reducir los precios y, en cambio, provocó una significativa caída de la oferta.
Según el estudio, la aparente baja en los valores de alquiler responde más a efectos estadísticos que a una mejora real para los inquilinos.
En el caso de Cataluña, donde 140 municipios quedaron alcanzados por la regulación, se indica que “la caída aparente de estos se explica, en gran medida, por efectos estadísticos”.
Los datos muestran que en Barcelona la renta media pasó de 1.193 euros mensuales en el primer trimestre de 2024 a 1.087 euros en el mismo período de 2025, mientras que en Navarra descendió de 849 a 774 euros entre el segundo y el cuarto trimestre de 2025.
Sin embargo, el informe aclara que, al considerar períodos comparables y descontar el denominado efecto anticipación, “el descenso es testimonial”.
Este fenómeno, explican, se produjo porque los propietarios ajustaron al alza los precios antes de la entrada en vigor de la normativa, anticipando el impacto de la regulación. Como resultado, la intervención no logró generar una baja sostenida en términos reales, sino que distorsionó el comportamiento previo del mercado.
Menos calidad
El trabajo también advierte sobre una caída en la calidad de las viviendas disponibles. En Barcelona, la superficie media de los inmuebles en alquiler pasó de 75 metros cuadrados en 2019 a 71,4 m² en la actualidad.
Paralelamente, el precio por metro cuadrado alcanzó máximos históricos, llegando a 16,8 euros en el tercer trimestre de 2025. En Navarra, la tendencia es similar: los valores por metro cuadrado se mantienen entre 9,2 y 9,3 euros, mientras que la superficie media cayó a 84,3 metros.
La fuerte caída de la oferta
El impacto más evidente se observa en la oferta. “La oferta de vivienda en alquiler se ha contraído de forma significativa en las zonas reguladas”, señala el informe.
En Barcelona, los contratos trimestrales cayeron de 9.825 en el primer trimestre de 2024 a un rango de entre 7.400 y 7.800 en los períodos posteriores, lo que representa una baja del 22,5%. En términos anuales, se pasó de 38.683 contratos en 2023 a 32.903 en 2024 (−14,9%), y si se compara con 2021, la caída se aproxima al 43%.
El ajuste fue aún más severo en otras regiones. En Navarra, los contratos descendieron de 1.204 en el segundo trimestre de 2025 a 672 en el cuarto trimestre (−44,2%). En La Coruña, tras la declaración de “zona tensionada” en julio de 2025, los contratos se redujeron de 718 a 354 en diciembre, lo que implica un desplome del 51% en apenas cinco meses.
El estudio también apunta a factores estructurales que agravan la situación, como el aumento de costos en la construcción y las trabas regulatorias.
Finalmente, el informe sostiene que “la evidencia internacional confirma el error del intervencionismo», citando casos como San Francisco, donde el control de alquileres redujo la oferta un 15% y elevó los precios entre un 5% y un 7%, o Berlín, donde los anuncios de alquiler cayeron cerca de un 52% tras el “Mietendeckel”.
En contraste, destaca el caso de Argentina bajo el Gobierno de Javier Milei, donde tras la eliminación de los controles en 2023 la oferta se incrementó un 212% en apenas seis meses, reforzando la crítica a las políticas de regulación estatal en el mercado inmobiliario.
