Yarisley Urrutia – Tanto los precios de los alquileres como los de compraventa rebasan ya los picos alcanzados en 2007 durante la burbuja inmobiliaria. El precio medio en el país de una vivienda en alquiler supera los 1.000 euros y en Madrid el metro cuadrado se vende a más de 5.400. El Gobierno intenta paliar la situación con un nuevo plan de vivienda pública.

El precio de la vivienda en alquiler en España mostró precios récord durante el primer semestre del año. En junio, cuando se registró una subida interanual del 9% en este mercado, la media nacional alcanzó el máximo histórico de 12,65 euros por metro cuadrado al mes.

En consecuencia, el precio promedio de una vivienda estándar de 80 metros cuadrados se sitúa ya en 1.012 euros mensuales.

Según datos de un informe de precios desglosado por regiones del portal inmobiliario Fotocasa, hasta 14 comunidades autónomas han superado en 2024 sus precios máximos históricos del alquiler y se unen a La Rioja, que ya lo hizo en 2023. En algunas de ellas, el precio se sitúa hasta un 60% por encima del tope registrado en 2007 con motivo de la burbuja inmobiliaria que precedió a la crisis financiera de 2008. Tan solo Aragón y Castilla-La Mancha no han alcanzado precios máximos. La región de Madrid lidera la tabla con 19,71 €/m² de media.

La principal razón de este incremento es un desequilibrio entre la demanda y la oferta. La primera crece con fuerza y la segunda se contrae. Y esto sucede en un contexto en el que el parque de viviendas públicas es exiguo y los proyectos para ampliarlo solo ahora parecen arrancar.

“Nunca habíamos detectado un ritmo de encarecimiento tan significativo como el de estos dos últimos años”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, en el vídeo que acompaña la presentación del informe.

De las 48 capitales de provincia analizadas, 40 de ellas alcanzaron el precio máximo durante 2024, seis ya lo hicieron en 2023 (Almería, Cádiz, León, Valencia, Logroño y San Sebastián) y dos durante 2022 (Toledo y Cuenca). Solo Zaragoza (10 €/m² y 871 euros de media en la provincia) queda por sobrepasar su precio máximo. Se halla un -6,1% por debajo del precio histórico que registró en mayo de 2008, pero es probable que lo supere a lo largo de 2024.

Diferencias por ciudades

El panorama del alquiler en las capitales de provincia puede resultar desalentador e incluso abusivo. La ciudad de Madrid, por ejemplo, marca récords históricos tanto en el mercado del alquiler como en el de la compraventa.

Con un precio medio de 21 euros por metro cuadrado y un valor medio del alquiler mensual de 1.923 euros, el costo medio de alquilar en la capital española una vivienda de dos dormitorios y menos de 80 m² de superficie se eleva hasta 1.790 euros, según el índice inmobiliario de Fotocasa.

El desfase al alza entre el precio por m² y el valor del alquiler se explica por el número de dormitorios y la localización del inmueble respecto al centro urbano. Y en cuanto al precio de la compraventa, la situación no es mejor. En julio, el valor medio de un inmueble en la capital española ascendió a 597.459 euros (5.459 €/m²).

“El arrendamiento vive una situación alarmante y de sobreprecios”, afirma Mato.
En la península, la ciudad más cara para vivir de alquiler es Barcelona. Allí, el precio medio por metro cuadrado llega a los 22 euros y el valor promedio de una vivienda en alquiler se estima en 2.148 € (1.780 euros en el caso de las de dos habitaciones y menos de 60 m²). No obstante, quien desee adquirir en propiedad un inmueble paga un poco menos que en Madrid: el precio medio por metro cuadrado es de 4.728 euros y el costo medio por vivienda de 487.547 euros.

La situación es similar en ciudades como Palma de Mallorca, Málaga y Las Palmas de Gran Canaria, que son también importantes destinos turísticos. En uno de ellos, Ibiza, la situación es insostenible; no hay oferta, los precios son abusivos y muchos residentes viven en caravanas.

En general, en todo el país se observa un panorama de alza de precios que afecta incluso a poblaciones pequeñas. Es el caso de los municipios de la costa de Alicante, donde se replica la situación descrita.

“Mi casera necesita vender el adosado donde vivo, en las afueras de Altea, y aunque tengo tres meses de plazo para mudarme, no estoy encontrando nada, está todo carísimo”, asegura a Sputnik Ana F. Cuesta, preocupada ante la falta de oferta en esta localidad y otras colindantes, en particular en plena temporada turística, cuando los turistas ocupan casi todos los alojamientos.

“Estoy buscando opciones también en Benidorm, Alfaz del Pi y La Nucía, pero no hay nada aceptable por menos de 1.100 o 1.200 euros. Imagínate, somos una familia de tres personas y veníamos pagando estos años 750 al mes, así que nos estamos mentalizando para pagar de repente unos 400 o 500 euros más por un piso que será peor y más pequeño que el adosado de tres dormitorios donde estamos ahora”, lamenta.

Con todo, explica, “lo peor” son las condiciones que imponen los arrendatarios. Se piden garantías y dos mensualidades por adelantado. “Y en un par de sitios a los que llamé, me dijeron además que en julio y en agosto hay que liberar el piso para los turistas, que invaden todo. Pero yo soy residente, vivo y trabajo aquí. ¿Dónde nos metemos mientras tanto?”, concluye esta inquilina.

Con un fondo de bonanza macroeconómica

La situación creada con el mercado inmobiliario en España coincide con un buen momento macroeconómico de la economía española, a tener de los últimos datos registrados de crecimiento del PIB y de reducción de la inflación. El primero avanzó un +0,8% en el segundo trimestre y la segunda se modera al +2,8%.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el índice de precios al consumo redujo en julio seis décimas su valor respecto al 3,4% registrado el mes anterior, gracias al descenso de los precios de la electricidad y la alimentación, principalmente. “La tasa anual del indicador adelantado de la inflación subyacente disminuye dos décimas, hasta el 2,8%”, añaden los estadísticos del INE.

A las buenas noticias sobre la inflación se une el crecimiento registrado en el segundo trimestre del año, un avance del +0,8% debido fundamentalmente a las exportaciones. “La variación interanual del PIB fue del 2,9%, frente al 2,6% del trimestre precedente. La demanda nacional aportó 2,0 puntos y la externa contribuyó con 0,9 puntos”, consignan en el INE.

El dato “certifica el fuerte dinamismo de la economía española”, manifestó el ministro español de Economía, Carlos Cuerpo, en su cuenta de la red X, donde subrayó el carácter “equilibrado” del crecimiento, al destacar la aportación “muy positiva” del sector exterior y la moderación “progresiva” de los precios. El presidente de Gobierno, Pedro Sánchez, celebró la noticia y la “buena dirección” del país. “Las medidas del Gobierno funcionan”, escribió en X.

El contexto macroeconómico favorable y el discurso triunfalista del Gobierno se asemeja un tanto al sostenido en 2007 por el entonces presidente español José Luis Rodríguez Zapatero, que llegó a proclamar que España figuraba “en la Champions League” de las economías mundiales, apenas unos meses antes de que sobreviniera la crisis financiera y estallase la burbuja inmobiliaria. ¿Hay similitudes ahora con entonces?

Según el INE, la inversión y construcción de viviendas creció un 1,3%, un punto y medio menos que el trimestre previo (2,8%). En un contexto donde hay más de 80.000 viviendas de promoción pública desarrollándose en España, Pedro Sánchez anunció la construcción de 43.000 inmuebles más, con destino a alquiler social y a precio asequible durante un período mínimo de 50 años.

A tal fin, el Gobierno español movilizará 6.000 millones de euros en préstamos y avales a promotores públicos y privados dentro del nuevo Plan de Facilidad para la Promoción de Vivienda Social. Sánchez declaró que el objetivo, es “llegar a las 180.000 viviendas en esta legislatura” y contribuir a “la construcción del quinto pilar del Estado del bienestar, que es el acceso a la vivienda”.

La cuestión a dilucidar es si el nuevo parque de vivienda pública podrá contribuir a paliar una situación en la que el precio medio del alquiler en España equivale casi a un sueldo mínimo (1.134 euros) y a dos en el caso de Barcelona. Si el acceso a la vivienda se garantiza, como dice Sánchez, tal vez se desinfle la burbuja inmobiliaria una vez se contenga la demanda. Pero cabe preguntarse si la burbuja estallará de puro insostenible incluso antes de que las viviendas de promoción pública estén listas.