La venta de casas en Madrid enfrenta un periodo difícil. Aunque la capital sigue siendo uno de los motores principales del sector inmobiliario en España, lleva nueve meses consecutivos con precios al alza. Las políticas monetarias del Banco Central Europeo (BCE) han logrado frenar la subida de los tipos de interés, reduciendo el precio de la vivienda en ciudades como Berlín, Múnich o Hamburgo. Sin embargo, estas medidas no parecen tener un impacto significativo en Madrid, donde adquirir una vivienda sigue siendo complicado para las rentas medias, especialmente en las zonas más céntricas.

Caen las operaciones de compraventa y la presión se traslada hacia el alquiler

Según la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei), las operaciones de compraventa han disminuido entre un 8% y un 15% debido a la inflación que afecta la capacidad de ahorro de las familias y a los altos tipos de interés que encarecen las hipotecas. Estos datos coinciden con los publicados por el INE para el tramo final de 2023, una caída comparable solo con la de 2015.

Pese a esto, la demanda de vivienda sigue aumentando, trasladando la presión al mercado de alquiler, donde los precios han subido entre un 8% y un 10% en 2024. “Todos aquellos que no puedan comprar, alquilarán, reduciendo aún más la oferta disponible”, comenta Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de Amadei.

¿Cómo se explica la evolución del precio de la vivienda en Madrid?

Madrid siempre ha sido una de las ciudades más caras de España. Para entender la situación actual del mercado inmobiliario, es necesario retroceder a la crisis financiera anterior y el estallido de la burbuja inmobiliaria, que provocó una caída de los flujos migratorios y un alto stock de viviendas sin vender, estancado desde 2018.

Con la recuperación económica, la pandemia provocó la paralización de muchas construcciones y retrasos en nuevos proyectos. Europa implementó medidas para estabilizar el sector inmobiliario, como las ayudas para la rehabilitación de viviendas antiguas (fondos europeos Next Generation). Sin embargo, la invasión rusa a Ucrania y la crisis energética sumieron a Europa en una espiral inflacionista. Para controlar la situación, el BCE elevó los tipos de interés al 4,5%, impactando fuertemente en el Euríbor, el índice de referencia para las hipotecas. Los compradores de vivienda en España, que suelen depender de préstamos hipotecarios, fueron los más afectados.

A esta dificultad para acceder al crédito se suma la escasez de obra nueva. La falta de profesionales cualificados y el encarecimiento de los materiales de construcción dejan a los promotores sin margen para bajar los precios. Según Lucio San Juan, del departamento de Análisis de la Situación Económica, no se había visto un desajuste tan grande entre oferta y demanda desde 2015.

Esto explica que, a pesar del cese en la subida de los tipos de interés y la bajada del Euríbor aplicados por el BCE desde el segundo trimestre de 2023, los precios de la vivienda en Madrid no desaceleran al mismo ritmo que en otras capitales europeas como Berlín, París o Roma.

Factores clave para entender la situación actual del mercado inmobiliario en Madrid

Conocer a fondo el mercado inmobiliario en Madrid puede ser complejo, pero los líderes del sector destacan varios factores clave.

La situación varía por barrios

Los precios más altos se encuentran en distritos céntricos como Salamanca (6.924 €/m2), Chamberí (6.116 €/m2) o Chamartín (5.785 €/m2), aunque cada vez más se produce un “efecto centrifugadora” hacia los barrios periféricos como Usera.

Un nuevo perfil de comprador

Ha surgido un nuevo perfil de comprador de vivienda, más solvente y menos dependiente del crédito. El 32% de las transacciones del año pasado se realizaron al contado y sin financiación hipotecaria. Dentro de este grupo destaca el comprador de viviendas de lujo, a menudo extranjeros con altas rentas y patrimonios, atraídos por los precios competitivos de la vivienda en Madrid, el estilo de vida, infraestructuras y red de transporte de la ciudad.

Irene Lebrusan, socióloga e investigadora del International Centre on Aging, señala que la turistificación y la gentrificación en Madrid están obligando a las familias a competir con fondos de inversión y patrimonios extranjeros.

Pérdida de la vivienda residencial

Aunque Madrid todavía cuenta con un buen parque inmobiliario, algunos distritos están perdiendo viviendas destinadas al uso residencial, transformadas en alquiler turístico o fines comerciales. En el centro de Madrid, concretamente, se han perdido 4786 viviendas de uso residencial en la última década.